Tóm tắt Báo cáo Savills Thị trường Bất Động Sản Quý III- 2020

10 Nov 2020

“Thị trường tiếp tục nhạy cảm về giá và bất ổn với việc thiếu nguồn cung Hạng A. Nhu cầu căn hộ bình dân tăng nhanh trong thời gian qua. Khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát, thị trường sẽ phục hồi hoàn toàn nhờ tăng trưởng kinh tế và dân số trong dài hạn.”

TIÊU ĐIỂM

Nguồn cung ổn định

Nguồn cung đạt hơn 6.200 căn từ 108 dự án, giảm -2% theo quý và tăng 7% theo năm. Nguồn cung giảm theo quý do 1 dự án hạng B với 164 căn đóng cửa để sửa chữa nâng cấp và 1 dự án hạng C với 31 căn đóng cửa để đổi chức năng sang cho thuê văn phòng. Tới năm 2024, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ đón nhận hơn 1.300 căn từ 11 dự án.

Thời hạn thuê linh hoạt

Giá thuê trung bình giảm -3% theo quý và -10% theo năm còn 23USD/m2/tháng. Giá thuê hạng B giảm nhiều nhất, -4% theo quý và -12% theo năm nhằm thu hút khách thuê dài hạn. Hơn 20% dự án hạng B giảm đến -30% giá thuê dài hạn hoặc miễn phí các dịch vụ tiện ích.

Công suất trung bình tăng 4 điểm phầm trăm theo quý đến mức 65% nhờ khách thuê nội địa. Sáu đường bay quốc tế mở lại tạo động lực thúc đẩy thị trường. Cần có sự linh hoạt để khai thác cả hai thị trường ngắn hạn và dài hạn.

Sẵn sàng trở lại

Trong 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư trưc tiếp nước ngoài (FDI) vào Tp.HCM giảm -28% theo năm đạt hơn 3 tỉ USD, tuy nhiên vẫn duy trì triển vọng tích cực. Theo tạp chí The Economist, Việt Nam xếp thứ 12 trong số 66 thị trường mới nổi đạt những dự báo tích cực sau đại dịch. Sở Kế hoạch & Đầu tư TP.HCM dự đoán việc cải thiện cơ sở hạ tầng và cải cách luật pháp sẽ khiến thu hút thêm vốn FDI. Chính phủ dự báo khoảng 20.000 lượt khách nhập cảnh hàng tháng khi các chuyến bay từ Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Campuchia, Lào và Đài Loan mở lại. Tiềm phục hồi phân khúc căn hộ dịch vụ đang được cải thiện.

Bất chấp đại dịch, phân khúc căn hộ cao cấp ở Tp. HCM vẫn không hạ nhiệt. Một dự án mở bán sớm trong tháng 10 ở khu vực Thủ Thiêm dù có giá bán trung bình 7.000 USD/m2 đã thu hút được nhiều khách mua. Chỉ trong một ngày, các căn hộ đã bán gần hết ” .

TIÊU ĐIỂM

Khan Hiếm Dự Án Mới

Hơn 7.500 căn hộ mở bán mới trong Q3/2020, tăng 252% theo quý nhưng giảm -50% theo năm. Chỉ một dự án Hạng B mới gia nhập thị trường, St Moritz ở Thủ Đức với 103 căn hộ; còn lại là nguồn cung mới từ 17 dự án hiện hữu.Tổng cung sơ cấp trong quý đạt gần 10.000 căn, tăng 126% theo quý nhưng giảm -46% theo năm.

Tổng cung mới trong 9T/2020 đạt hơn 13.300 căn, trong đó giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park – The Origami chiếm 37%. Tổng cung sơ cấp trong 9T/2020 ở mức thấp nhất trong 5 năm với 16.800 căn.

Đại dịch tiếp tục khiến việc mở bán bị trì hoãn ở nhiều dự án như Mizuki Park, Celesta Rise và Sunshine Continental. Có bốn dự án hạng A và B mở bán gần đây đã tạm ngưng do vướng phải vấn đề về tài chính và pháp lý.

Hạng C Hoạt Động Tốt

Lượng giao dịch trong Q3/2020 ghi nhận hơn 7.100 căn, tăng 237% theo quý nhưng giảm -54% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, tăng 24 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm -13 điểm phần trăm theo năm. Do lượng giao dịch của The Origami chiếm 62% tổng giao dịch trong quý, nếu không bao gồm dự án này tổng giao dịch trong quý giảm -83% theo năm và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 54%, giảm -31 điểm phần trăm theo năm.

Tổng giao dịch 9T/2020 vượt hơn 14.000 căn nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 5 năm. Trong đó, Hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 88% và chiếm 71% tổng giao dịch.

Nhiều dự án Hạng A như Centennial, Alpha City – Alpha Hill và The Vertex Private Residences đã dừng triển khai. Một số dự án đã hoàn lại các khoản thanh toán kèm lãi phạt. Với các dự án đang bán, nhiều ưu đãi được đưa ra như nhận nhà và thanh toán chậm trong 2 năm, lịch thanh toán đa dạng và mức chiết khấu cao hơn.

Pháp Lý Minh Bạch Hơn

Các dự án ký kết Hợp đồng mua bán (HĐMB) hoạt động tốt. Dự án mới – ST Moritz ở Thủ Đức gần như bán hết trong khi giai đoạn tiếp theo của D’lusso – Precia ở Quận 2 đạt 89% tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu mở bán.

Các thủ tục pháp lý được thắt chặt và người mua trở nên thận trọng hơn khiến tính minh bạch về pháp lý và tiến độ xây dựng tác động nhiều hơn đến tình hình hoạt động. Từ Q1/2019 đến nay, đã có 10 dự án vướng pháp lý và ngưng bán với hơn 6.500 căn ở cả ba Hạng.

Triển vọng

Trong Q4/2020, dự kiến có gần 11.400 căn hộ được mở bán, trong đó 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 55% nguồn cung tương lai và 60% lượng bàn giao đến năm 2023. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới với 56% thị phần ở ba quận 2, 9 và Thủ Đức.

Bất đông sản liền thổ tiếp tục được ưa chuộng với tỷ lệ hấp thụ tốt, bất chấp sự cản trở của dịch bệnh. Cơ sở hạ tầng hình thành trong 3 năm góp phần tăng thêm giá trị cho các khu đô thị mới. Thị trường còn được thúc đẩy bởi tăng trưởng thu nhập và sự chuyển dịch nhu cầu nhà ở “.

TIÊU ĐIỂM

Nguồn cung mới

Nguồn cung sơ cấp quý 3 đạt gần 1.980 căn – mức cao nhất từ năm 2018, tăng 125% theo quý và 135% theo năm. Trong đó, Vinhomes Grand Park cung cấp 1.600 căn, chiếm 77% nguồn cung mới.

Các quận khu Động chiếm đến 90% nguồn cung sơ cấp Biệt thự/ Nhà phố. Trong khi đó, Củ Chi và Bình Chánh cung cấp 72% tổng số lượng đất nền sơ cấp. Xu hướng phát triển nhà xây sẵn lên ngôi do quỹ đất tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm.

Nhu cầu nhà xây sẵn tốt

Lượng bán Biệt thự/ Nhà phố đạt gần 1.380 căn, tăng 212% theo quý và 251% theo năm. Nguồn cung mới chiếm 84% tổng lượng bán toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% chứng tỏ nguồn cầu cao đối với phân khúc nhà ở xây sẵn. Nhà phố thương mại dẫn đầu thị trường với gần 850 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ hơn 80%.

Đất nền gặp khó khăn

Nguồn cung hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp giảm -65% theo quý và -58% theo năm xuống còn 470 nền. Lượng bán Q3 chỉ 170 nền – mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm -70% theo quý và -64% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân giảm tương ứng còn 37%, giảm -6 điểm phần trăm theo quý và -5 điểm phần trăm theo năm. Tình hình hoạt động chịu ảnh hưởng bởi 14 dự án dừng bán do pháp lý, chiếm 36% số lượng dự án sơ cấp. Mảng đất nền trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư trong tình hình dịch bệnh bùng phát vì các vấn đề về pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và thiếu các dự án quy mô lớn.

Triển vọng

Quý 4/2020 dự kiến sẽ chào đón gần 810 căn/ nền. Nguồn cung đến năm 2023 là 12.700 căn/ nền với 91% là Biệt thự/ Nhà phố. Các dự án quy mô lớn bởi Khang Điền và Vingroup tại Bình Chánh, Củ Chi và Bình Tân sẽ cung cấp 47% nguồn cung tương lai toàn thị trường. Khu Tây sẽ vươn lên dẫn đầu thị phần nguồn cung tương lai, trong khi khu Đông chiếm 39 phần trăm.

Nhà xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư khi sự hấp dẫn các kênh đầu tư khác giảm dần. Nguồn cầu sẽ được hỗ trợ bởi các dự án cơ sở hạ tầng đang triển khai và cuộc chiến về các ưu đãi bán hàng giữa các chủ đầu tư.

Tải Báo cáo Tại đây

RELATED POST

Leave a reply

Call Now Button